5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。<无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理/p>

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理