5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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